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治“乱世”亦慎用重典
来源:网络转摘 作者:简贵来 点击:17940次 时间:2012-11-22 13:54:00
当今的房地产市场已乱成一团麻了,剪不断理更乱。自由市场的精神已被亵渎,行政的调控却越调越乱。治理,高层次的系统治理迫在眉睫。
  治理是房地产系统结构中的重要工具,是房地产系统的自我调节被破坏后解决问题的最后途径。目前的房地产市场确实存在着这样的需求,无论房地产市场是自我调节出了问题还是外力改变了市场机制。市场的紊乱已经到了不得不治理的阶段了。
  著名经济学家吴敬琏先生指出:所谓市场经济就是市场在资源配置中起基础作用的经济。市场自由竞争的价格能够反映供求价格,引导资源自由流动,实现资源配置的有效性。按照这个要求,中国的市场经济框架还有很大缺点,政府在资源配置中还起了相当大的作用。政府对微观经济活动的干预仍然过多。
  中国经历了三十多年的改革和市场经济建设,初步形成了市场经济的框架和调节能力,但房地产这个市场化程度相对高的行业怎么一碰到点风吹草动就丧失市场的自我修复和调节能力呢?是市场机制本身存在问题?还是行政力量的强大抑制了市场的本能?
  两种现象可能都存在,并且在不同的环境下此消彼长。这给我们观察房地产乱象、研究解决之道指出了方向。
  房地产市场的乱象业已形成。有几个问题政府部门必须高度关注,以便在使用行政手段时尽量减少负面效应。
  一、明白知晓行政手段的局限性和破坏性。
  二、市场调控要逆周期进行,顺周期调控只能是越调越乱。
  三、给市场一点时间和空间,甄别并合理引导真正干扰和破坏房地产市场的罪魁祸首。
  四、问题一大堆,先厘清相互关联因素并牵住牛鼻子。
  用中医的理论和观点去观察问题、分析原因、找到解决问题的办法,对症下药和系统调理。这是我们祖先几千年来留下的财富,切莫因有了西医得了头痛医头、脚痛医脚的毛病。在找到关键毒瘤问题时动用西医的鋭器。
  西医是科学,中医是哲学。
  中国的房地产领域在过去及将来仍将是不成熟的、发展空间比较大的领域,广受社会经济政策的影响是必然的。敏感的、脆弱的神经系统很容易受到外界的干扰而不断改变企业的发展路径。这几年房地产的调控政策频繁而严苛,开发商缺乏足够的知识和经验应对是必然现象。这是舆论上所说的开发商和政府的博弈。
  由于政策周期和市场反应周期的不同步,开发商往往在追赶政策时,滞后而跟风。规避政策负面因素能力较差时,往往踏空节奏,賺到钱的开发商却也凤毛麟角。大多数开发商在寒冬时出逃、解套,把项目卖掉、把土地转让,抱着现金过冬,所以流行一句名言:“现金为王”,2008年是这样,2011、2012年的开发商还是这样。
  2008年底政府出手救市,开发商在政策的鼓励下扮演了救市的急先锋。亢奋的房地产市场在消费者和政府的推波助澜下,消费者在房地产的涨价声中齐刷刷踏上了买房的路,量价齐升。让有准备的开发商赚得盆满钵满,而很多开发商因为没有匹配的资源而干着急没办法。房价疯涨之后买了房子的窃窃自喜,如此消费者的投机心理被渐渐培养起来了。
  社会本来就是这样。政策经常变动也一定是必然的,过度利用投机政策和过度被政策影响都是一种政策依赖病。看似被动接受政策的开发商,其实也是一种主动行为,一种盲目和贪婪的动机导致在利益面前失去理性和甄别能力,出现跟风。
  博弈就是在这样的环境中形成了。一种异化了的力量在市场中越来越起着重要的作用。给温和的自由市场经济沉重的打击,给宏观调控的效果大打折扣。也就是说,目前的困局绝不是简简单单的开发商或政策的问题,而是双方博弈过程中,形成了多种力量,多重意识和更广泛的人群参与进来了,异化了的市场反应给治理提出了更加困难的问题。
  房地产疯了。又曰:房地产是逼疯的。就像一条细水长流的小河被堵成堰塞湖,决口之后的一段时间内就会危害周边。这是政府管理市场的不成熟造成的,我们必须面对。宏观调控中政策的副作用控制了市场行为的主体,并不断地自我发酵成新兴力量干扰房地产市场的健康发展。现在可以称之为房地产的“乱世”时代。
  在政策的“非本意”的狂躁之后,民众的羊群效应迅速显现,开发商借力打力,非理性地用左手推高房价飙涨,右手高价抢购土地,同时开工面积急速放大。开发商和消费者这一对利益天平两端的博弈者在不成熟政策的忽悠下共同为自己明天的市场化道路挖下了坑,暴涨过后,政府举起维护老百姓利益的大旗,开始进行打压房地产的过快发展,招致房地产调控政策愈来愈严苛。
  被“投机”的房地产最终还是成了这种政策过程的牺牲品。受伤的不仅只有开发商,更有消费者的利益和政府在长期的房地产产业政策的扭曲而付出的惨痛代价。
  我们必须理性地观察、研究市场的各种反应,并制定有效对策进行合理应对。这仅仅是第一步,还有更深层次的房地产顶层设计需要形成,公共政策体系和制度设计必须站在更高的角度去应对。
  头痛医头的方式对待房地产行业的问题,故而不断地出现越调控越乱的局面。政策和舆论大加诟病房地产后,泄愤的政策导向可能是只好“将孩子和脏水一起倒掉”。
  房地产已被严重的社会问题拖累着,反过来又不断制造着给人以口实的愚蠢行为。长此以往的博弈中,行政手段和房地产市场不断简单出手下着一盘棋。对方总是在有利位置出手“将”军,政府总是优先满足着社会大众泄愤式的快感,开发商总是寻找着借机大捞一把的机会。棋子被拨来拨去,此起彼伏,而年复一年的僵局晃动着房地产产业这棵大树的根
  调控应该倚重中医疗法,这是我们这个民族解决复杂问题的文化法宝。
  房地产市场本应该是完全自由化的经济市场,但由于中国经济社会发展的不平衡存在比较严重,中国的房地产产业规模还在大规模的条件下发展,关系国计民生的意义重大。行政手段的合理参与以把控方向是必要的,而且还会继续实行一段时间。调控就是调整方向和控制节奏。把影响房地产走向的基本经济政策和环境给出一段空间和限制,关注大的方面的政策,关注宏观的政策导向,充分发挥并尊重市场的自我调节、自我修复的经济功能。这需要时间,需要我们平心静气地采取“轻拿轻放”,理性而科学的实施政策。
  反思目前的调控发现,完全是依靠行政手段。由此天生赋予了调控这个工具的性质是“宁左勿右”的秉性。所以理论上调控是市场经济环境下的经济手段,但是往往被简单地行政化了。行政手段和市场的经济手段本是孪生同胞,相互补充、相互节制。但往往这是一厢情愿。
  调控和其他政策工具一样同样具有它的负面效应。双刃剑的特征经常导致调控的结果是越来越乱。我们能否在市场经济的初级阶段少交一点学费,减少一点市场的阵痛已不是决策者的态度问题了。它考验的是我们的学识水平、判断能力和分析能力问题,这是我们的短腿。我们已经付出了巨大的代价,长期的房地产调控就是一个典型案例。
  找到解决问题的切入口非常重要。我认为应该把干扰房地产走势的系统性的紊乱当成解决问题的入口,我们必须避免所谓的观点和理论左右,不能被一个个看似非常正确的说法、观点和原因牵制着,四处出击,忘却了系统性解决问题。
  企图通过行政手段左右房价的各种政策在错误的时间、错位的地点、以错误的方式进行了组合,使房地产市场的自我调节机制和能力被破坏,其本身应有的缺陷修复功能在外力下失去作用,房地产市场的“熵”数不断长大,典型的系统性紊乱形成了,驱使房地产市场忽冷忽热、盲目疯长。
  行政手段的过度参与市场调整,长时间累积形成了破坏力,导致市场自身的免疫能力和调整能力被破坏,市场机制出现系统性失灵,“乱”是一个基本特征,所以在针对每个诱因的治疗药方好像没错,但吃下去病情更加严重了。导致房地产市场在调控政策的高峰期“顶风作案”,乐此不疲地出现房价越调越涨的尴尬局面。
  不成熟的市场需要系统的培养,不可拔苗助长。混乱的市场更要小心调理,切勿下猛药。治“乱世”慎用重典。
  中医是方法论,是观察房地产市场存在的不平衡的关联要素的视角。我们要学会用系统的方法进行分析房地产及整个社会生活体系中的问题,寻找解决问题的切入口,放弃就房价控制、打压房价的简单而无效的手段,寻找克服驱使房价过快趋高的其他因素。
  中医是哲学,如同西医与中医治病的思路不同,西医通常是直接消灭病菌,中医则通常是纠偏以恢复平衡。针对房地产这个复杂的社会活体,抑制房价的过快上涨自然也应有不同的思路。
  给市场一点时间,一点空间,更要悉心调理。房地产的问题最终还是要依靠房地产市场的机制去解决,重典只能满足一时。

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