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房屋自动续期问题只能由全国人大常委会解释
来源:网络转摘 作者:江平 点击:324次 时间:2016-04-27 14:17:09

  最近,温州部分房产土地使用期到达20年期限,导致二手房交易无法进行。若要续期,需缴纳相当于房价二分之一的土地出让金,我们的房子到底能住多少年? 舆论的轩然大波之下,实质则是自《物权法》颁行后住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题。2016年4月20日中国人民大学民商事法律科学研究中心和北京市消费者权益保护法学会共同主办的“住宅建设用地使用权期限届满续期法律问题研讨会”召开。以下是中国政法大学终身教授江平发言,凤凰网大学问获授权整理发布。

  

   刚才纪华把情况都介绍了,温州登了这个消息之后,后来发言人说这有点误读,但是不管怎么说,这是事实。所以首先,由温州来解释“什么叫自动续期”,这本身就是一个严重问题。就现在消息来看,除了温州之外,还有深圳、青岛,都已经面临20年住宅期满自动续期的问题。我今天早上看了一个消息是深圳市的,深圳市不准备在20年之后再续交钱了。

   这些问题又提出了一个问题,我们法律的适用、解释,能不能每一个地方自己来做规定?温州有温州的规定,深圳有深圳的规定,青岛有青岛的规定,或者说让地方的房地产管理部门、国土资源部门来做决定。在这个问题上我是觉得完全有必要(提到台面上来解决),已经到这个时候了。虽然70年还没有到,但还有20年就到了。

   在这个问题上,应该有一个统一的司法解释。(不过)不应该叫司法解释,应该叫法律解释,因为这个条款写在《物权法》上,对于物权法的解释(资格)当然是属于全国人大常委会,具体说来也就是法工委。不能再由政府或者哪个部门来解释,更不能够由下面各级政府来做解释,更不能到让一个温州市来做解释。

   法律如果没有统一解释,这个法律就乱了,而且这个问题我觉得已经是迫在眉睫,所以统一做出法律解释,应该是非常必要的。

   再次,关于“自动续期”的含义,我觉得至少有三点,第一点在“续期”,就是说明期满了以后,一不能够收回,二也不能够按照原有形式再来重新签订一个土地出让合同,续期就是把原有的延续下去,所以这一点要说清楚,不能够像一般征收房子一样,或者是拆掉、国家收回,也不能够再来重新签订一个合同。

   第二点是自动续期,这个自动续期就很重要,因为自动续期就说明业主不需要自己来申请,自动来续期,不需要主动提出和申请,这涉及到法律效率问题,如果不自动续期,没有交费怎么办?我觉得自动续期的含义就是,没有交费他仍然有权在这居住。但是这显然在转让时会出现问题,如果房屋要转让,房屋期满,转让就要受限制,所以这将会在民事流转上起到影响,但并不对他民事权利产生影响,因为权利是自动续期的。所以在权利上,他仍然享有所有权,他仍然可以居住,但是在转让方面受到限制,因为他使用权过期了。

   第三点,当初写的时候只写自动续期,并没有写有偿无偿,这在当时确实是考虑到这个问题,但是想留到以后来解决,到底交钱不交钱,在这个问题上,将来解释就非要说清楚。如果是有偿的,那要写名续期有偿要交费,那有偿交费到底多少,在我的理解,从当时情况来看,自动续期当然是数量不大,如果像现在温州报上登的还要交几十万块钱,显然负担太大,这不合适。

   所以在这个意义上,这三点我觉得一定要考虑,一不是收回,也不是再来签订一个新合同,二是自动延续仍然有居住权,仍然有所有权,但是转让受到限制。第三就是即使收费,也应该是一个数量比较少。

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